不動産売却でかかる税金の計算方法と特例活用のコツ
- Ciel Corporation株式会社
- 8月25日
- 読了時間: 16分
▶︎1. 不動産売却でかかる税金とは？仕組みをやさしく解説
1.1 税金がかかる仕組みをわかりやすく解説
不動産を売ったあとに「どれくらい税金がかかるのか」と不安になる方、多いですよね。
実は、不動産の売却に税金がかかるかどうかは「利益が出たかどうか」で決まるんです。
売却しても利益がなければ、基本的に税金は発生しません。
利益が出た場合、その利益部分に対して「譲渡所得税」などの税金が課されます。
よくある誤解と注意点はこちらです。
購入価格より高く売れても、経費や手数料を差し引いたら赤字になることも
相続などで取得した場合、取得費が分からず混乱しがち
不動産売却＝自動的に税金がかかると思い込んでいる人が多い
つまり「売れた金額」ではなく「最終的に出た利益」がポイントなんです。
ここをしっかり理解しておくと、無駄な不安に悩まされずに済みます。
たとえば、不動産を2,000万円で買って、手数料など含め2,200万円で売れた場合。
実際の利益が少なければ、課税対象がゼロになることもあります。
「売ったから税金！」ではなく、「利益があれば税金がかかる」と覚えておきましょう。
1.2 売却益にかかる「譲渡所得」ってなに？
売却時にかかる税金の中心になるのが、「譲渡所得税」です。
これは、売却で得た利益＝譲渡所得に対してかかる税金のことです。
譲渡所得は、以下の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここで言う「取得費」は、買ったときの価格や登記費用などのこと。
「譲渡費用」は、不動産会社への仲介手数料や測量費用などが該当します。
よくある注意点としては、
購入当時の資料を失くして取得費がわからない
登記費用や仲介手数料を「含まれない」と勘違いする
自分で売却した場合、譲渡費用が発生しない＝節税にならないケースがある
この譲渡所得をもとにして、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。
つまり、ここを正確に出さないと、税額にも大きな差が出てしまいます。
日常の例で言えば、フリマアプリで仕入れ値より高く売れたときの「利益」と同じ感覚です。
売上そのものではなく、「利益＝儲け」に対して税金がかかるということですね。
1.3 所得税・住民税・復興特別所得税の内訳
不動産売却で利益が出ると、次の3つの税金がかかります。
所得税
住民税
復興特別所得税
この3つを合わせて、「譲渡所得税」とひとくくりにされることが多いです。
それぞれの内訳や特徴を見ていきましょう。
①所得税（国税）
譲渡所得に対して課される基本の税金。 所有期間によって税率が変わります（詳細はセクション3で解説）。
②住民税（地方税）
所得税と同様に、譲渡所得に対してかかります。 自治体に納める税金なので、金額は全国ほぼ共通ですが、年度によって微差が出ることもあります。
③復興特別所得税
東日本大震災の復興財源として設けられた税金で、所得税額の2.1％が追加で加算されます。
つまり、これらを合計して実質的な「税率」が決まり、以下のようになります。
短期譲渡所得（5年以下）：約39.63%
長期譲渡所得（5年超）：約20.315%
この違いがとても大きいため、「いつ売却するか」も税金に影響する大事な判断ポイントになります。
「不動産売却では税金の種類と税率の違いを知っておくことが大事」です。
▶︎2. 不動産売却時の税金の計算方法と注意点を詳しく解説
2.1 譲渡所得はこうやって求める：計算式の基本
不動産を売却して利益が出た場合、その「儲け」に対して税金が課されます。
この儲けを正しく把握するには、「譲渡所得」という計算が必要です。
譲渡所得の基本的な計算式はこちらです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
それぞれの項目をわかりやすく説明します。
売却価格：不動産を実際に売った金額です。
取得費：土地や建物を購入したときの金額や、購入時の登記・仲介手数料などを含みます。
譲渡費用：売却時にかかった費用で、仲介手数料や測量費、建物の解体費用などが該当します。
たとえば、次のようなケースで計算できます。
売却価格：3,000万円
取得費：2,000万円
譲渡費用：200万円
この場合、譲渡所得は以下の通りです。
3,000万円 −（2,000万円 ＋ 200万円）＝ 800万円
この800万円が「課税対象の利益」になります。
ここから各種控除や特例を差し引いた金額に、税率がかかって税額が決まるという流れです。
2.2 取得費や譲渡費用の判断ミスに注意！
譲渡所得を正しく出すには、「取得費」と「譲渡費用」を正確に把握することがカギになります。
しかし、ここで次のような失敗がよく起きます。
取得費に含まれる費用を見落とす
→ 登記費用、印紙代、不動産会社の仲介手数料、リフォーム費用などが含まれますが、購入金額だけで計算してしまうケースがあります。
譲渡費用の範囲を誤解する
→ 売却時の広告費や引っ越し費用は原則含まれません。 測量や建物解体など直接売却に必要な費用のみが対象です。
領収書や契約書を紛失して証明できなくなる
→ 特に古い物件を売る場合、必要な資料が残っていないケースも多く、結果的に「概算取得費」扱いになる可能性があります。
このようなミスを防ぐには、以下の対策が有効です。
不動産購入時の契約書や領収書は必ず保管しておく
節税に関わる可能性がある費用は、支出のたびにメモしておく
曖昧な費用区分は税理士などに早めに相談する
見落とした費用が多いと、税金が数十万円以上増えてしまうケースもあります。
2.3 不明な取得費があるときの対応方法とは
「相続で取得した不動産なので、取得費がわからない」 「昔すぎて契約書や領収書が見つからない」
そんなときでも、対応方法があります。
国税庁はこのようなケースのために、概算取得費制度を設けています。
これは、売却価格の5%を取得費とみなして計算するルールです。
たとえば、3,000万円で売却した場合：
取得費が不明でも、「3,000万円 × 5% ＝ 150万円」として計算できます。
そこから譲渡費用を差し引いて譲渡所得を出す仕組みです。
ただし、注意点もあります。
本来の取得費が大きい場合でも「5％」で計算されるため、税負担が重くなるリスクがあります。
節税効果が薄れるため、できる限り正確な取得費を把握する方が有利です。
このようなときは、不動産鑑定士や税理士のサポートを受けて、過去の価格を合理的に算出する方法を探ることも可能です。
「わからないまま計算する」のではなく、「今ある情報でできる限りの対策をとる」ことが大事です。
▶︎3. 不動産売却のタイミングで変わる税率と節税のコツ
3.1 短期譲渡と長期譲渡で税率が大きく変わる理由
不動産を売ったときに発生する税率は、「所有期間の長さ」によって大きく変わります。
この違いが、短期譲渡所得と長期譲渡所得です。
短期譲渡所得：所有期間が5年以下
長期譲渡所得：所有期間が5年超
それぞれの税率は次のとおりです。
区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 約0.63% | 約39.63% |
長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 約0.315% | 約20.315% |
所有期間がたった1日違うだけで、税率が約2倍になることもあるんです。
この税率の差が大きい理由は、投機的な短期売買を抑制し、長期保有を促進するためです。
よくあるミスとして、
契約日ベースではなく「引渡し日ベース」で期間を判断すべきことを知らなかった
相続や贈与を受けた物件の所有期間を「自分の保有期間だけ」で計算してしまう
年数ギリギリのタイミングで焦って売却してしまい、短期扱いになった
といったケースがあります。
たった数ヶ月待つだけで税額が大きく変わることもあるので、「いつ売るか」が非常に重要です。
3.2 節税のカギは「所有期間」！5年ルールとは
税率の違いを左右するのが、いわゆる「5年ルール」です。
ただし、この5年という期間には明確な基準があります。
判定基準は「売却した年の1月1日時点での所有期間」です。
たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。
2019年3月に購入した物件を2025年2月に売却した場合
→ 所有期間は6年近くありますが、「2025年1月1日時点では5年未満」なので短期譲渡所得となります。
このルールを知らずに売却してしまうと、長期譲渡扱いになると思っていたのに、実際は短期扱いで重い税率がかかるという落とし穴にハマります。
また、以下のようなパターンでも注意が必要です。
相続で取得した場合、被相続人の所有期間も通算できる
贈与の場合は「もらった日」からカウントされるため、相続とは異なる
このように、「自分の所有期間だけ」で判断せず、取得の経緯も加味して期間を確認することが大事です。
3.3 譲渡損失が出たときの注意点とメリット
不動産を売却しても、必ず利益が出るとは限りません。
市場の状況や築年数によっては、購入価格より安く売れる場合もあります。
このように売却損が出た場合でも、正しく対処すれば節税につなげることができます。
代表的な制度はこちらです。
譲渡損失の損益通算：給与所得や事業所得などと合算して税負担を軽くできる場合があります（ただし、一定の要件あり）。
繰越控除：損失が大きくその年だけで控除しきれない場合、翌年以降最大3年間繰り越せます。
ただし、これらの制度には次のような注意点があります。
確定申告が必須：自動的に適用されるわけではなく、自分で申請しなければなりません。
住宅ローン控除と併用できないケースがある：損益通算との重複適用が制限される場合があります。
また、損失が出た場合でも「譲渡費用を含めた金額か？」をきちんと見直すことで、課税対象から外れることもあります。
「損したから終わり」ではなく、「損したときこそ節税のチャンス」と捉えて、制度を活用していきましょう。
▶︎4. 不動産売却でかかる税金を減らす特例と控除の活用法
4.1 「3,000万円特別控除」はどんなとき使える？
自宅を売却した場合、最も代表的な控除が「3,000万円特別控除」です。
この制度を活用すれば、売却益が出たとしても最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。
たとえば、譲渡所得が2,800万円だった場合、控除を使えば課税額は「ゼロ」になります。
つまり、税額が数百万円単位で軽くなることもある非常に大きな特例なんです。
この控除を受けるためには、次のような要件があります。
売却した物件が自分が住んでいたマイホームであること
売却するまでの一定期間に居住していた実績があること
家族や親族など、特別な関係のある人に売っていないこと
過去2年以内に同じ控除を受けていないこと
注意すべき失敗例は以下の通りです。
一時的に空き家になっていた場合、対象外と思い込む
名義人が複数いる場合、全員が控除対象になると思い込む
マンションの共有持分などで計算を誤る
実際には、「住んでいた実績」があれば、引越し直後でも使えるケースもあります。
また、共有名義であれば、それぞれの持分に応じて控除を適用することができます。
3,000万円特別控除は、正しく使えば数十万〜数百万円の節税効果が期待できる強力な制度です。
4.2 空き家や相続不動産に使える控除の活用方法
近年は、相続によって取得した空き家を売却するケースも増えています。
このような場合に使える特例が、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。
この制度でも、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる点は共通ですが、以下のような要件を満たす必要があります。
昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
相続開始直前まで被相続人が1人で住んでいたこと（老人ホーム等は例外あり）
売却するまでに建物を取り壊して更地にした、または耐震改修を行ったこと
この制度の注意点は、次のような点です。
解体費用を抑えるために取り壊さずに売却しようとすると、控除が使えなくなる
空き家の使用実績が曖昧な場合、居住用と認められないケースも
申告書類にミスがあると、特例が否認されるリスクがある
また、相続した不動産に住宅ローン控除や他の控除が絡むと、特例同士の併用ができないケースもあるため、事前確認が大事です。
空き家特例は相続不動産を活かすために重要な制度なので、対象に当てはまるかを早めに確認しておきましょう。
4.3 買換え特例と交換特例の注意点と落とし穴
自宅を売って新しい不動産に買い換えるとき、譲渡所得を将来に繰り延べることができる制度が「買換え特例」「交換特例」です。
たとえば、以下のようなケースで適用されます。
自宅を売って新しいマイホームに住み替える
事業用資産を他の土地に買い換える
この場合、譲渡所得に税金がかからずに済む代わりに、買い換えた物件を将来売却する際にまとめて課税されるという仕組みです。
制度の概要は以下のとおりです。
特例名 | 内容 | 主な条件 |
買換え特例 | 譲渡益を新居の取得で繰り延べ | 居住用不動産、一定期間内の購入が条件 |
交換特例 | 同価値資産の交換で課税を繰り延べ | 条件に合致する資産間での交換が前提 |
ただし、落とし穴もあります。
「繰り延べ」なので完全に税金が免除されるわけではない
買い換えた不動産の売却時に、まとめて課税されるリスクがある
将来の市場価格次第では、税額がより重くなる可能性もある
また、買い換えの時期や金額、物件用途によっては、特例の対象外になってしまうこともあるため要注意です。
特例を使う場合は、長期的な資産計画と売却タイミングを見据えた判断が必要です。
▶︎5. 農地や山林など、特殊な不動産売却時の税務ポイント
5.1 農地売却時に押さえておきたい税金の仕組み
農地を売却する場合、宅地やマンションとは異なる特有のルールがあります。
特に押さえておきたいのが、税制上の取り扱いの違いです。
基本的に、農地売却にも「譲渡所得税」がかかりますが、次の3つの分類によって扱いが変わります。
区分 | 説明 | 税務上の特徴 |
甲種農地 | 市街化区域内にある農地 | 原則として宅地と同じ扱い、自由に売却可能 |
乙種農地 | 市街化調整区域内の農地 | 売却には農業委員会の許可が必要 |
丙種農地 | 山間部や遠隔地などの農地 | 転用・売却制限が強く、取引の自由度が低い |
このように、農地の種類や所在地によっては、売却の自由度も税務の計算も大きく異なります。
さらに農地特有の制度として、以下のような点も知っておきましょう。
農業振興地域内農地の売却には転用許可が必要
農地法の規制により、売却自体ができないケースもある
農地を宅地に転用することで、譲渡所得が大幅に増える場合がある
これらを知らずに進めてしまうと、売却後に思わぬ税金が発生することも。
「農地は普通の不動産と同じではない」と意識しておくことが大事です。
5.2 相続した畑や山林の扱いは通常とどう違う？
相続によって農地や山林を取得した場合も、売却に関しては特有の注意点があります。
とくに次のような点で、通常の不動産とは異なります。
取得費が不明になりがち
→ 古い不動産では契約書や購入履歴が残っていないことも多く、「概算取得費（売却価格の5％）」で処理されるケースが増えます。
名義変更をしていないと売却できない
→ 相続登記が完了していない農地や山林は、原則として売却ができません。2024年4月以降は相続登記が義務化されています。
固定資産税が安いため、放置されがち
→ 実際には税金の発生リスクがあるにもかかわらず、コストが小さいことで管理が後回しにされ、売却のタイミングを逃すケースもあります。
また、山林には独自の税制「山林所得」が存在します。
ただし、保有期間が5年を超えていれば、分離課税として比較的優遇された税率が適用されます。
農地や山林は「相続されたら終わり」ではなく、「活用や売却の判断を早めに行う」ことが重要です。
5.3 相談相手に迷ったら：目的に合わせた早めの準備が重要です
農地や山林の売却を検討する際、「どこに相談すればいいかわからない」と感じる方は少なくありません。
宅地やマンションのような明確な流通ルートが少ないためです。
よくある迷いどころは以下の通りです。
税金の話は税理士？行政書士？
売却の手続きは不動産会社？農業委員会？
名義や登記の問題は司法書士？弁護士？
こうした状況で大事なのは、「何を目的にするか」を明確にすることです。
たとえば、
税務的なアドバイスがほしい → 税理士
売却を前提にした動き → 不動産会社＋行政機関
相続をスムーズに済ませたい → 司法書士
特に農地や山林は、「放置すればするほど手続きが複雑化する」傾向があります。
早めに動くことで、
転用許可や名義変更をスムーズに進められる
税金の節約方法を事前に検討できる
信頼できる不動産会社や専門家とつながれる
といったメリットがあります。
「まだ早いかな」ではなく、「今から準備しておく」が一番の節税対策です。
▶︎6. まとめ：税金の不安を解消し、賢く不動産を売却しよう
6.1 事前準備でトラブルを防ぐ3つのポイント
不動産売却で損をしないためには、事前の準備がカギになります。特に税金まわりは後回しにされがちですが、あとになって「こんなはずじゃなかった…」と後悔する人も少なくありません。
こんな準備をしておくと安心です。
取得費や譲渡費用の記録を整理しておく
→ 売却益を正確に計算するためには、購入時の契約書や領収書が必要です。
所有期間を確認して、タイミングを見極める
→ 売却時期によって税率が倍近く変わる場合があります。焦らず「5年超」を狙うだけで節税効果大です。
控除や特例の対象になるか調べておく
→ 「3,000万円特別控除」や「空き家特例」などは、早めに把握しておくと申請漏れを防げます。
こうした準備をしておけば、税金で損をするリスクをぐっと減らせます。
6.2 無料相談を活用してスムーズな不動産売却を実現しよう
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