売れない土地の対処法｜原因から解決まで徹底解説
- Ciel Corporation株式会社
- 12 時間前
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▶︎1. 土地が売れない原因と基本的な理解
1.1 売れない土地の代表的な特徴
土地を売りに出してもなかなか買い手がつかない場合、必ずといっていいほど理由があります。まずは代表的な特徴を知っておくことが大事です。
売れない土地には共通するパターンがあり、原因を把握すれば解決策が見えてきます。
たとえば、よく見られる特徴にはこんなものがあります。
接道義務を満たしていない（再建築ができない土地）
極端に細長い、三角形など建築しにくい形状
山林や畑など生活用地として使いにくい土地
インフラ（上下水道・ガス・電気）が整っていない
境界が不明確で隣地トラブルの可能性がある
周辺の需要が低く人口も少ないエリア
こうした特徴があると、買い手からすると「使いにくい」「維持にお金がかかる」と感じやすく、購入の優先順位が下がってしまいます。
■売却時によくある失敗例
土地を売却する際、こんなつまずきが目立ちます。
価格を周辺相場より高く設定している 買い手から見れば「条件が悪いのに高い」と判断され、敬遠されます。
境界確定をしていない 買主は安心して購入できず、売却が長引きます。
草木やゴミが放置されたまま 第一印象が悪く、現地を見に来た人の購入意欲が一気に下がります。
■解決の方向性
こうした特徴を持つ土地でも、工夫しだいで売却のチャンスはあります。
相場を踏まえた価格見直し
測量や整地を行い、買主が安心できる状態に整える
用途を絞り込んで需要のある層にアピールする
忙しい中でも、雑草を刈るだけで印象は大きく変わります。
朝の散歩の途中に草刈りをする、といった小さな手間でも、見学者に与える印象はまるで違います。
1.2 売れない土地を放置するリスクと費用負担
土地が売れないからといって放置してしまうと、思わぬ負担が積み重なってしまいます。
売れない土地は「持っているだけでコストがかかる資産」になりやすいのです。
売れない土地を放置すると、固定資産税や管理コストが重荷になり続けます。
■主なリスクと負担
具体的には、こんなリスクがあります。
固定資産税や都市計画税の支払い 毎年必ず発生し、利用していなくても納税義務があります。
管理コストの増加 草木の繁茂や不法投棄、害虫の発生を防ぐために、定期的な草刈りや清掃が必要です。
近隣トラブルの発生 雑草が生い茂って害虫が増えたり、境界が不明確なまま放置して隣地と揉めたりすることもあります。
資産価値の下落 地域の需要が下がり続けると、売却チャンスがさらに遠のき、価値が目減りします。
■負担の具体的イメージ
たとえば、空き地の草刈りを年に数回、業者に依頼すると、1回あたり数万円の出費になることがあります。
年間で10万円以上が管理費用に消えることもめずらしくありません。
「使わない土地に毎年お金を払い続ける」ことを考えると、早めに対策を打つほうが賢明です。
■よくある失敗例
税金の支払いだけして、実際には土地を放置し続ける
遠方の土地を放置し、気づけば荒れ放題になっている
売れないからと諦めて、不動産会社にも相談しない
こうした状況を放置すると、費用だけでなく精神的な負担も増えていきます。
■解決の方向性
専門家に相談して売却や活用の道を探す
管理コストを抑える工夫（防草シート・整地）をする
早めに売却戦略を立てる
小さな出費や負担が積み重なる前に、行動に移すことが大事です。
1.3 売れない土地をそのままにしないための考え方
売れない土地を前にすると、「そのうち売れるだろう」と放置してしまいがちです。
しかし実際には、時間が経つほど不利になることが多いです。価値が下がり続けたり、維持費だけが積み重なったりと、じわじわと負担が増してしまいます。
売れない土地をそのままにせず、早めに動くことが将来の安心につながります。
■そのままにしないための意識づけ
土地を放置せず、主体的に向き合うためには、こんな考え方が役立ちます。
「資産」ではなく「負債」になる可能性があると意識する
管理コストよりも売却・活用の道を優先して考える
長期的な視点で次世代への影響も考慮する
たとえば、相続した土地を放置しておくと、子どもや家族がそのまま負担を背負うことになります。
「自分の代で整理しておこう」という意識を持つことが大事です。
■よくある失敗例
「売れない」と決めつけて何も行動しない 実際には測量や整地で売却可能になるケースがあります。
相談相手を限定する 最初に依頼した不動産会社だけに任せ続け、改善策を探さない。
活用の可能性を調べない 貸し駐車場や資材置き場など、活用法を検討せずに眠らせてしまう。
■解決の方向性
複数の専門家に相談して選択肢を広げる
売却と活用の両面でシミュレーションしてみる
「いつまでに手放すか」と期限を決めて行動する
たとえば「固定資産税の更新前までに動く」と決めるだけでも、行動が変わります。
忙しい毎日でも、期限を決めて一歩踏み出せば、将来の大きな負担を防げます。
▶︎2. 売れない土地への対処の第一歩：現状整理と改善策
売れない土地をどうにかしたいと思ったら、まずやるべきことは現状の把握です。
いきなり「売りに出す」よりも、土地の状態を整理して改善できる部分を見直すことで、売却のチャンスがぐっと広がります。
売れない土地 対処法の第一歩は、現状を正しく知り、小さな改善から始めることです。
2.1 複数査定で売れない土地の相場を把握
土地が売れない最大の理由のひとつは「価格設定が相場と合っていないこと」です。
相場を知らないまま強気の価格をつけてしまうと、買い手がつかず長期化してしまいます。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場を客観的に把握できます。
たとえば3社に依頼して、提示された価格が大きく違えば「どの視点で評価されているか」を比較できる材料になります。
■よくある失敗例
最初に査定してくれた会社だけに任せる
相場を無視して「この値段で売りたい」と希望額を優先する
査定額が低いとショックを受けて行動を止める
■解決の方向性
複数の査定結果を比べて適正な価格帯を知る
「高く売りたい」気持ちと「早く手放したい」気持ちのバランスを取る
相場より少し低く設定するだけで、売却スピードが上がることもある
2.2 測量・境界確定で売れない土地の売却準備
土地を買う人にとって一番不安なのは「どこからどこまでが自分の土地になるのか」が曖昧なことです。
境界が不明確な土地はトラブルの火種になり、購入をためらわれます。
測量や境界確定をしておくと、買い手は安心して契約に進めます。
さらに、土地の正確な面積がわかることで、価格交渉の根拠にもなります。
■よくある失敗例
測量に費用がかかるからと後回しにする
境界杭が抜けたまま放置している
隣地所有者との合意を取らずに売却を進めようとする
■解決の方向性
測量費用は数十万円かかる場合もあるが、売却成立の確率を高める投資と考える
売却前に隣地所有者と立ち会い、境界確認を済ませておく
測量図を準備して買い手に提示すれば、交渉がスムーズになる
2.3 見栄え改善で売れない土地の印象を変える
土地の第一印象は売れ行きに直結します。雑草が生い茂り、ゴミが散らかっている土地は、それだけで買い手の意欲を下げてしまいます。
逆に、草刈りをして整地するだけでも「管理されている土地」という印象を与え、好印象につながります。見学に来る人が「ここなら活用できそう」と感じやすくなるのです。
■よくある失敗例
長期間放置して雑草が背丈以上に伸びる
不法投棄を放置して清掃すらしない
遠方の土地で現地確認を怠る
■解決の方向性
定期的に除草や清掃を行う
防草シートを敷くなど維持の工夫をする
費用を抑えるために、地元の業者や知人に依頼する
忙しい日常でも、週末に1時間だけ草刈りをするだけで、見た目は大きく変わります。
小さな手間が売却成功への一歩になるのです。
▶︎3. 売れない土地の売却戦略見直し
土地が売れないとき、多くの場合は「戦略の見直し」で流れが変わります。
売却の仕組みそのものや売り方の工夫を加えることで、買い手の目に留まりやすくなり、成約につながる可能性が高まります。
売れない土地の対処法としては、媒介契約・販売チャネル・価格設定を再点検することがカギです。
3.1 媒介契約の種類と選び方
土地を不動産会社に依頼する際に結ぶ「媒介契約」には、専属専任・専任・一般の3種類があります。
これを理解していないと、売却のスピードや幅に影響が出ます。
専属専任媒介契約 1社だけに依頼し、自己発見取引（自分で買主を見つけること）は不可。手厚いサポートを受けやすい。
専任媒介契約 1社だけに依頼。ただし、自己発見取引は可能。情報公開義務もあり比較的安心。
一般媒介契約 複数社に依頼可能。幅広く広告を打てるが、会社側の力の入れ方が分散する可能性もある。
■よくある失敗例
契約内容を理解せずに選んでしまう
一社に絞りすぎて売却チャネルが限られる
一般媒介にして放置し、各社が積極的に動かなくなる
■解決の方向性
迅速に売りたいなら「専任」系を選び、担当者と密に連絡を取る
幅広く探したいなら「一般媒介」で情報を拡散
契約期間が切れるタイミングで見直しを検討する
3.2 広告戦略・販売チャネルの工夫
広告の出し方や販売経路の工夫で、土地の露出度は大きく変わります。
チラシや店舗だけに頼るのではなく、ネットのポータルサイトや自治体の制度も積極的に活用するのがポイントです。
たとえば、自治体の「空き家・空き地バンク」に登録すれば、地域で土地を探している人の目に留まりやすくなります。
■よくある失敗例
不動産会社任せで自分では情報発信をしない
ネット広告やポータルサイトに掲載されていない
販売資料に情報が少なく、魅力が伝わらない
■解決の方向性
不動産ポータルサイトに写真・図面を充実させる
自治体のバンクやマッチング制度を利用する
特徴（農地利用可、広い敷地など）を強調した広告を作る
情報発信の工夫次第で、問い合わせ件数が2〜3倍に増えることもあります。
3.3 価格設定を見直すポイント
売れない理由の多くは「価格」が合っていないことです。相場より高すぎると買い手が寄りつきませんし、逆に安すぎると「何か問題があるのでは？」と疑われてしまいます。
■よくある失敗例
相場調査をせず、希望額だけで決めてしまう
値下げ交渉を一切受け付けない
時間が経っても価格を見直さず放置する
■解決の方向性
複数査定をもとに適正価格を知る
価格を「段階的に下げる」計画を立てる
値引き余地を含めた価格設定をする
たとえば、最初は相場＋5％で設定し、3か月経って反応がなければ相場通りに下げる、というようにスケジュールを決めると動きやすくなります。
▶︎4. 特殊なケース別の売れない土地への対処法
土地の中には、立地や形状、法的な制限によって特に売れにくい「特殊ケース」があります。
そのままでは買い手が見つからなくても、ケースに応じた工夫をすれば道が開けることがあります。
売れない土地の対処法は、特殊な条件を理解し、適切な方法を選ぶことが大事です。
4.1 再建築不可や変形地などのケース
建物を建てられない「再建築不可」の土地や、極端に細長い・三角形などの変形地は、需要が限られてしまいます。
■よくある失敗例
通常の宅地と同じ価格帯で売り出す
用途を説明せずに広告に出す
「どうせ売れない」と諦めて放置する
■解決の方向性
利用方法を工夫する（駐車場、資材置き場、貸地など）
価格を適正に下げて需要のある層を狙う
リフォームや建て替えの可能性を説明資料に含める
「家が建てられない」と敬遠されがちな土地でも、事業者や近隣住民からは需要があるケースがあります。
4.2 隣地所有者へ売却する方法
隣地の持ち主は、自分の土地を広げたい、使いやすくしたいという理由で買い取りに積極的な場合があります。
■よくある失敗例
最初から隣地への売却を考えない
境界が不明確なまま話を持ちかける
過大な価格を提示して交渉が決裂する
■解決の方向性
測量をして境界を明確にしてから交渉する
市場価格を基準に、適正価格で提案する
不動産会社を介してスムーズに調整してもらう
隣地所有者にとっては、自分の敷地を拡張する絶好の機会になるため、一般市場よりもスムーズにまとまることがあります。
4.3 買取業者を利用する場合の注意点
どうしても売れにくい土地の場合、買取業者に直接買い取ってもらう方法もあります。
仲介を待つよりも早く現金化できるのがメリットです。
■よくある失敗例
複数の業者に見積もりを取らず、安く手放してしまう
契約条件を確認せずに進める
信頼性の低い業者に依頼してトラブルになる
■解決の方向性
複数の業者に査定を依頼し、条件を比較する
契約書や支払いスケジュールをしっかり確認する
「スピード重視」と「価格重視」のどちらを優先するか決める
時間をかけて売れない土地を抱え続けるよりも、早期に現金化して固定資産税や管理負担から解放されるメリットは大きいです。
▶︎5. 制度を活用した売れない土地への対処法
土地の条件が悪くてなかなか売れないときは、個人の努力だけでは解決が難しい場合もあります。
そんなときに役立つのが、公的な制度や法的な仕組みです。
うまく活用すれば、売れない土地をスムーズに整理できます。
売れない土地の対処法として制度を使うと、費用や手間を抑えながら問題解決につながります。
5.1 相続土地国庫帰属制度の活用
相続した土地が売れないまま負担になっている場合に注目されているのが「相続土地国庫帰属制度」です。不要な土地を一定の条件を満たすことで国に引き取ってもらえる制度です。
■よくある失敗例
制度を知らずに、土地を放置し続ける
申請条件を確認せずに手続きを始めて却下される
申請に必要な書類や測量を準備せずに進める
■解決の方向性
制度の対象になるかを事前に調べる
境界確定や測量など必要な準備を進めておく
専門家に手続きをサポートしてもらう
この制度を利用するには費用がかかりますが、将来にわたる固定資産税や管理コストから解放されるのは大きなメリットです。
5.2 自治体や公共機関に寄付する
土地を地域の役に立てる形で手放す方法として「寄付」があります。
公園や道路整備、公共施設用地などに使われるケースです。
■よくある失敗例
どんな土地でも寄付できると誤解している
条件を確認せずに自治体に相談して断られる
手続きに時間がかかることを考えていない
■解決の方向性
自治体や公共団体が必要とする用途に合う土地かを確認する
担当窓口に事前相談し、条件をクリアできるか確認する
受け入れ可能な場合は、将来の管理負担から解放される
寄付は費用がかからないことも多く、地域貢献にもつながる方法です。
5.3 相続放棄など法的な処分手段
相続した土地が明らかに負担になる場合は、相続そのものを放棄する選択もあります。
相続放棄をすると、その土地を引き継ぐ義務がなくなります。
■よくある失敗例
相続放棄の期限（3か月以内）を過ぎてしまう
他の財産もまとめて放棄しなければならないことを知らない
専門家に相談せず自己判断で進める
■解決の方向性
相続放棄は家庭裁判所での手続きが必要と理解する
他の財産も含めて放棄になるため、慎重に判断する
弁護士や司法書士など専門家に早めに相談する
相続放棄は負担を次世代に残さないための有効な手段です。
ただし条件や期限があるため、計画的に進める必要があります。
▶︎6. 売れない土地への対処法まとめと相談先の選び方
ここまで、売れない土地の特徴やリスク、具体的な対処法を紹介してきました。
大切なのは「放置しないこと」と「適切な方法を選ぶこと」です。
状況によってベストな解決策は変わりますが、行動を起こすことで確実に前進できます。
売れない土地 対処法の最終ポイントは、自分に合った方法を選び、専門家に相談することです。
6.1 解決手段を比較して判断するポイント
売れない土地の処分にはさまざまな手段がありますが、選ぶときの基準は主に以下の3つです。
コスト（測量費・整地費・制度利用料など）
期間（早期現金化か、長期的な売却活動か）
リスク（トラブルや将来の負担を残す可能性）
たとえば「とにかく早く売りたい」なら買取業者の利用、「負担をなくしたい」なら制度の活用、「できるだけ高く売りたい」なら仲介での売却を検討する、といったように基準で判断すると迷いにくくなります。
6.2 売れない土地への対処の現実的な流れ
実際に売れない土地を整理するときの大まかな流れを整理すると次の通りです。
現状把握（査定・測量・境界確定）
改善策実行（整地・清掃・広告強化）
売却戦略の見直し（媒介契約・価格設定）
特殊ケースへの対応（隣地売却・買取依頼）
制度活用や法的手段（国庫帰属・寄付・相続放棄）
この順番で検討していけば、「何から手をつけていいかわからない」という状態を避けられます。
6.3 無料相談はCiel Corporationへ
売れない土地に悩んでいるなら、専門家に相談するのが一番の近道です。
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