不動産売却の手順をわかりやすく解説｜初めてでも安心の流れと注意点
- Ciel Corporation株式会社
- 2025年11月20日
- 読了時間: 19分
▶︎1. 初めてでも安心！不動産売却の手順をわかりやすく解説
不動産を売るのは、一生のうちに何度も経験することではありません。
特に初めての場合、「どこから始めればいいの？」「どんな手順が必要なの？」と不安を感じる人が多いです。
ここでは、不動産売却の流れを全体像からわかりやすく整理し、初めてでも安心して進められるように解説します。
まずは全体の流れを理解することが、スムーズな売却への第一歩です。
1.1 不動産売却とは？初めての人が知っておくべき基本
不動産売却とは、土地や建物などの資産を第三者に譲渡し、その対価を得る取引のことです。
単に「売る」という行為だけでなく、査定・契約・引き渡しなどいくつもの段階を経て進んでいきます。
不動産売却の主な流れは次のとおりです。
売却目的を整理する
不動産会社へ査定を依頼する
媒介契約を結ぶ
販売活動を行う
売買契約を締結する
残金決済・引き渡しを行う
税金や確定申告を済ませる
一般的に、売却完了までの期間は3〜6か月程度が目安です。
もちろん物件の種類や地域によって前後しますが、短期間で終わるものではありません。
「急いで現金化したい」「時間をかけて高く売りたい」など、目的によって最適な進め方も変わります。
そのため、まずは全体像を知り、自分がどの方法を選ぶべきかを整理することが大切です。
1.2 不動産売却の流れを理解する3つのポイント
不動産売却を成功させるためには、「流れ」を理解しておくことがとても重要です。
初めての人が混乱しやすいポイントは次の3つです。
準備不足のまま査定を依頼してしまう
売却の目的や希望価格を整理せずに査定を依頼すると、複数社を比較しても判断がつかなくなります。
査定依頼前に「なぜ売りたいのか」「どこまで値下げできるか」を明確にしておきましょう。
媒介契約の種類を理解せずにサインしてしまう
媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があります。
契約内容を知らずに進めると、他社に依頼できなかったり、希望通りに販売できなかったりするケースもあります。
売却後の税金や手続きを見落とす
売却益が出た場合には、翌年の確定申告が必要です。
引き渡しが終わっても、税金の支払いや登記の変更などやることが残っています。
これらを理解しておくことで、焦らず冷静に判断できます。
不動産売却は「一つずつ丁寧に手順を踏む」ことが何より大切です。
全体の流れを把握しておくだけでも、後のトラブルや時間ロスを大幅に減らせます。
「まずは流れを理解して整理する」――これが不動産売却を成功させる最初のステップです。
▶︎2. 不動産売却の準備：初めてでも失敗しないために
不動産売却は、最初の準備が結果を大きく左右します。
準備をおろそかにしてしまうと、販売期間が延びたり、思ったよりも安く売れてしまうことがあります。
このセクションでは、初めての方でもスムーズに進められるように、売却前の準備段階を3つのステップでわかりやすく解説します。
2.1 売却の目的を明確にする：後悔しない第一歩
不動産売却を始める前に、まずやるべきことは「売る目的をはっきりさせる」ことです。
目的があいまいなままだと、売却方針を決めるときに迷いが生まれ、最終的に後悔してしまうことがあります。
たとえば、目的には以下のようなパターンがあります。
住み替えのために今の家を売りたい
相続した物件を整理したい
空き家や土地の維持費を減らしたい
現金化して別の投資や事業に使いたい
目的によって「売却スピードを優先するのか」「価格を重視するのか」が変わります。
この優先順位を決めておくことで、不動産会社にも意図を伝えやすくなり、無駄なトラブルを防げます。
よくある失敗としては、
① 明確なゴールを決めないまま売却活動を始めてしまう
② 価格だけに注目して販売期間を見誤る
③ 売却理由を営業担当者に伝えずに話が進んでしまう
などがあります。
これを防ぐには、「なぜ売るのか」を紙に書き出して整理することがおすすめです。
目的を明確にするだけで、売却プラン全体がスムーズに進みます。
2.2 不動産相場を調べて価格設定の目安を立てる
次のステップは、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握することです。
不動産の価格は、エリア・築年数・広さ・設備・周辺環境などによって大きく変わります。
そのため、いきなり査定を依頼するのではなく、まずは市場の相場を調べておきましょう。
相場を知る主な方法は次の3つです。
不動産ポータルサイトで近隣の売出価格を確認する
公的データ（公示地価・路線価など）を参考にする
不動産会社に相場の目安を質問してみる
目安としては、自分の物件と似た条件の物件がどの価格で売り出されているかを比較するのが効果的です。
ただし注意したいのは、「売出価格」と「成約価格」は異なるという点。
実際の成約価格は、売出価格より5〜10％低いことが多いです。
よくある失敗としては、
① 相場を確認せずに高すぎる価格を設定してしまう
② 希望価格を優先しすぎて売れ残ってしまう
③ 不動産会社の査定結果を鵜呑みにしてしまう
などがあります。
相場を調べておくことで、査定結果を比較する際にも冷静に判断できるようになります。
価格設定の基準を自分でも把握しておくことが、納得のいく売却につながります。
2.3 書類・ローン残債・名義確認など事前準備のチェックリスト
売却の目的と価格の方向性が決まったら、次は手続き面の準備です。
特に初めての方は、必要書類や名義の確認を早めに行っておくことで、売却後のトラブルを防げます。
主なチェック項目は以下の通りです。
項目 | 内容 | 確認タイミング |
登記簿謄本 | 所有者情報・面積・権利関係を確認 | 査定前 |
固定資産税納税通知書 | 税金額・土地評価額を確認 | 査定時 |
ローン残高証明書 | 残債がある場合は早めに確認 | 査定時 |
間取り図・建築確認書 | 建物構造や築年数を明確に | 査定時 |
身分証・印鑑証明書 | 契約時に必須 | 契約直前 |
また、共有名義や相続不動産の場合は、名義人全員の同意が必要です。
この確認を怠ると、契約直前に進めなくなることもあります。
ありがちな失敗は、
① 書類が見つからず査定や契約が遅れる
② ローン残債を把握しておらず、売却益がマイナスになる
③ 名義人が複数いて手続きが複雑化する
などです。
事前に必要な書類と情報をそろえておくだけで、売却までの時間を1〜2か月短縮できることもあります。
忙しい人ほど、ここでしっかり準備しておくのがポイントです。
▶︎3. 不動産売却の査定と契約：わかりやすく流れを解説
不動産売却の準備が整ったら、次のステップは「査定」と「契約」です。
ここでは、不動産会社とどのように関わり、どんな基準で判断すれば良いのかを具体的に解説します。
査定と契約の段階は、売却全体の中でも特に重要な部分です。
ここでの選択が、売却価格やスピードに直結します。
信頼できる会社を選び、納得のいく契約を結ぶことが成功のカギです。
3.1 複数社査定を活用するコツと比較ポイント
査定は、不動産会社に「この物件はいくらで売れそうか」を見積もってもらう工程です。
このとき、1社だけでなく複数の会社に査定を依頼することがとても大事です。
なぜなら、不動産会社によって得意エリアや販売戦略が異なり、査定額に差が出るからです。
一般的に、同じ物件でも査定額に数百万円の開きがあることも珍しくありません。
複数社査定を依頼する際のコツは次の3つです。
最低でも3社に査定を依頼する
1社だけだと基準がわかりません。3社以上に依頼すると、相場の傾向が見えてきます。
査定方法を確認する
「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」があり、前者はおおよその目安、後者は正確な金額を出します。
売却を本格的に検討しているなら、訪問査定を選ぶのが確実です。
査定額よりも根拠を重視する
高い査定額に飛びつくのではなく、「なぜその金額なのか」という説明がしっかりしている会社を選びましょう。
よくある失敗例として、
① 高い査定額を提示した会社を安易に選んでしまう
② 査定の目的（売却 or 相談）を伝えず、意図がズレる
③ 査定額の理由を確認せずに契約してしまう
などがあります。
大切なのは「金額」ではなく「信頼と説明力」で比較することです。
納得してから次のステップに進みましょう。
3.2 媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）をわかりやすく解説
査定後、売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、「この会社に販売をお願いする」という正式な取り決めのことです。
媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴があります。
契約の種類 | 他社への依頼 | 売主からの直接取引 | 業務報告義務 | メリット |
一般媒介契約 | 可能 | 可能 | 義務なし | 自由度が高く複数社に依頼できる |
専任媒介契約 | 不可 | 可能 | 2週間に1回以上 | 担当者がより積極的に販売活動を行う |
専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 1週間に1回以上 | 販売管理がしっかりしておりスピーディーに進む |
それぞれにメリットとデメリットがありますが、
「どのくらい自分で動きたいか」「どの程度会社に任せたいか」で選び方が変わります。
初めての人に多いのは、「自由度が高い一般媒介」を選ぶか、「手厚く任せたい専任媒介」を選ぶパターンです。
専属専任はスピード感がある一方で、契約の自由度が低いため、慎重に判断しましょう。
ありがちな失敗は、
① 契約内容をよく読まずにサインしてしまう
② 報告が遅く、販売活動の状況が分からない
③ 他社に依頼できない契約だったと後から気づく
などです。
契約書は分かりにくい専門用語も多いため、不明点は必ず質問しましょう。
理解しないまま契約を進めるのが、一番のリスクです。
3.3 初めての査定で失敗しやすい3つのパターンと対策
不動産売却の査定は、シンプルに見えて実は多くの落とし穴があります。
初めての人が特に失敗しやすいのは次の3つのケースです。
高額査定を信じて契約し、後から価格を下げざるを得なくなる
実際の市場では売れず、最終的に値下げを繰り返すことになりがちです。
対策は、「周辺の成約価格」と「販売実績」を基準に現実的な価格を見極めることです。
担当者との相性を軽視してしまう
不動産売却は、担当者との連携が非常に大事です。
報告頻度・対応の速さ・説明のわかりやすさをチェックし、信頼できる担当者を選びましょう。
契約内容を理解せずに締結してしまう
特に媒介契約の期限や報告義務、解約条件などを知らずに進めると、後でトラブルになります。
契約書は時間をかけて読み、不明点を残さないことが大切です。
この3つを意識するだけで、初めてでも安心して査定・契約を進められます。
査定額よりも、担当者の信頼性と説明の明確さを重視する。
これが、不動産売却を成功させるための基本中の基本です。
▶︎4. 不動産売却の販売活動と契約締結までの手順
査定と媒介契約を終えたら、いよいよ「販売活動」に入ります。
この段階では、広告・内覧・交渉・契約といった実際の売却プロセスが進みます。
販売活動は、売却価格とスピードを左右する最重要ステップです。
ここを丁寧に進めることで、理想の条件での成約にぐっと近づきます。
4.1 売却活動の流れと内覧対応のコツ
不動産会社と媒介契約を結ぶと、販売活動がスタートします。
主な流れは次の通りです。
不動産ポータルサイトやチラシへの掲載
問い合わせ対応・内覧希望者の調整
実際の内覧案内
条件交渉・契約に向けた準備
広告は、写真やキャッチコピーの印象で反響が大きく変わります。
内覧では「第一印象」がとても重要で、室内の整理整頓だけで反応が変わることもあります。
内覧対応で意識したい3つのコツはこちらです。
清潔感を出す
玄関や水回りを中心に掃除をしておくと好印象です。
匂い対策も忘れずに行いましょう。
部屋の明るさを確保する
カーテンを開け、照明をつけて明るい空間を演出すると印象が良くなります。
生活感をほどよく抑える
家族写真や私物を整理し、購入希望者が「自分の生活をイメージしやすい空間」に整えることがポイントです。
よくある失敗は、
① 内覧前の準備が不十分で印象が悪くなる
② 内覧希望者への対応が遅れてチャンスを逃す
③ 写真と実物の印象が違い、信頼を損ねる
といったケースです。
少しの工夫で印象が大きく変わるため、内覧準備は怠らないようにしましょう。
4.2 価格交渉と売買契約締結までのステップ
内覧後、購入希望者から「この価格なら買いたい」という申し込みが入ると、価格交渉の段階に進みます。
交渉は、不動産会社が間に入りながら条件をすり合わせていく流れです。
価格交渉から契約までの一般的なステップは次のとおりです。
買主から購入申込書を受け取る
価格・引き渡し日・条件などを調整する
双方が合意したら売買契約書を作成
手付金を受け取り、正式に契約締結
このとき重要なのは、「すぐに決断しようとしない」こと。
価格を下げる前に、条件の調整で成立できないかを考えることが大切です。
また、契約書を交わす前には必ず以下の点を確認しましょう。
契約解除の条件（違約金や手付解除など）
引き渡し日や残代金の支払い期日
付帯設備や境界線の取り扱い
ありがちな失敗は、
① 契約条件をよく確認せずにサインしてしまう
② 引き渡し期日を誤解してトラブルになる
③ 手付金の扱いを曖昧にして揉める
などです。
不動産会社の担当者に細かい部分まで確認してもらい、納得した上で契約書にサインしましょう。
4.3 売れない・価格が下がるときの見直しポイント
販売活動を始めてから数か月経っても売れない場合、何かしらの改善が必要です。
売れない原因は、主に次の3つに分類できます。
価格設定が相場より高い
周辺の物件と比べて割高な場合、内覧すら入らなくなります。
1〜2割の価格見直しで反響が回復するケースもあります。
広告・写真の質が低い
暗い写真や情報不足だと、購入希望者が興味を持ちにくくなります。
新しい写真を撮影したり、間取り図を見やすくしたりするだけで印象が変わります。
販売戦略が合っていない
ターゲット層（ファミリー層・投資家など）に合わせた広告媒体を使っていないと、反響が得られにくくなります。
また、販売期間が長くなると「長期掲載物件」という印象を与え、買主から値下げを要求されやすくなります。
そのため、3か月を目安に販売状況を見直すことがポイントです。
見直しの際は、
査定額と反響の差を分析する
写真や広告文の修正を依頼する
販売戦略の見直しを不動産会社と相談する
これらを組み合わせて改善すると、成約に近づく可能性が高まります。
「売れない時こそ、冷静に原因を分析して戦略を立て直す」ことが成功の鍵です。
▶︎5. 不動産売却の引き渡しと売却後にやること
売買契約を締結したら、いよいよ「決済・引き渡し」です。
この段階をもって不動産売却は完了しますが、引き渡し後にも税金や書類の手続きが残っています。
契約後も気を抜かず、最後までしっかり確認することがトラブルを防ぐカギです。
ここでは、引き渡しから売却後にやるべきことを順番に見ていきましょう。
5.1 決済・引き渡しの流れと注意点
不動産の「決済」とは、買主から残代金を受け取り、同時に物件の所有権を移転する手続きのことです。
通常は、契約から1〜2か月後に金融機関や司法書士立ち会いのもとで行われます。
主な流れは以下の通りです。
買主が残代金を支払う
売主が鍵・書類を引き渡す
司法書士が登記手続きを実施
不動産会社へ仲介手数料を支払う
このとき注意したいのは、書類の不備やローン残債の処理です。
残債がある場合、決済の当日にローンの完済手続きを行う必要があります。
よくあるトラブルは、
① 銀行の手続きに時間がかかり、決済が延びてしまう
② 付帯設備の取り扱い（照明・エアコンなど）で買主と食い違う
③ 引き渡し当日に鍵や書類がそろっておらず混乱する
こうしたミスを防ぐために、事前に司法書士や担当者とリハーサルのように手順を確認しておきましょう。
引き渡し当日は、焦らず1つずつ確認しながら進めるのがポイントです。
5.2 売却後に必要な確定申告と税金の基礎
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告を行う必要があります。 申告を忘れると、追徴課税の対象になることもあるため注意しましょう。
まず、譲渡所得の基本的な計算方法を押さえておきます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
ここでの「譲渡費用」には、仲介手数料や登記費用などが含まれます。
この金額がプラスの場合は課税対象、マイナスなら非課税になります。
また、マイホームを売却した場合は、3,000万円の特別控除が受けられるケースもあります。
その他、
所有期間5年を超えると「長期譲渡所得」として税率が下がる
複数の不動産を売却した場合は合算で申告する といったルールもあるため、税理士や不動産会社に早めに相談しましょう。
よくある失敗は、
① 申告を忘れて後から税務署から通知が来る
② 必要書類（売買契約書・領収書など）を紛失してしまう
③ 控除の条件を誤解して申告内容に誤りが出る
これを防ぐには、売却時に発生したすべての書類をまとめて保管しておくのが大切です。
売却後の税金対応までが「不動産売却の完了」と考えるのが安心です。
5.3 引き渡し後のトラブルを防ぐための3つの対策
無事に引き渡しが終わっても、売却後にトラブルが起きることがあります。
特に多いのは、設備や建物の状態に関するトラブルです。
代表的なトラブルと防止策は次の3つです。
設備の不具合によるトラブル
エアコンや給湯器などに不具合があると、引き渡し後に買主から連絡が入ることがあります。
引き渡し前に「設備表」で動作確認をし、故障や不具合があれば事前に伝えておきましょう。
境界や土地トラブル
土地の境界があいまいなまま引き渡すと、後から隣地所有者と問題になることがあります。
測量図や境界標を確認しておき、曖昧な部分があれば事前に専門家に相談しましょう。
残置物の処理忘れ
家具や家電などが残っていると、撤去費用を巡ってトラブルになるケースがあります。
引き渡し前に、残すもの・撤去するものを明確にリスト化しておくことが重要です。
これらはどれも「事前確認」で防げるトラブルです。
引き渡し前に担当者と一緒にチェックを行い、記録として残しておきましょう。
「売って終わり」ではなく、「引き渡しまで責任を持つ」姿勢が信頼を生むポイントです。
▶︎6. 不動産売却サポートならCiel Corporationへ
初めての不動産売却では、「どの会社に相談すればいいのか」「信頼できるのか」が大きな不安ですよね。
Ciel Corporation株式会社は、東京都渋谷区を拠点に全国対応の不動産売買サポートを行っており、売却が初めての方でも安心して任せられる体制を整えています。
不動産の仲介から買取、事業用物件や農地の活用まで、幅広くサポートしているのが特徴です。
「スピード」「信用」「寄り添い」を重視し、契約から決済まで最短1か月で完了した実績もあります。
6.1 初めての不動産売却でも安心できるサポート体制
Ciel Corporationでは、初めての方が安心して相談できるように、分かりやすく丁寧なサポート体制を構築しています。
主な特徴は次の3つです。
迅速な査定と明確な説明
市場データをもとに正確な査定を実施し、「なぜこの金額なのか」を丁寧に解説します。
査定から契約までの流れもステップごとに説明してくれるので、初めての人でも安心です。
契約・手続きの全面サポート
契約書の内容確認から登記手続きまで、専門知識を持つ担当者が責任を持って対応します。
不明点はその場で質問でき、売却後の確定申告や税金に関する相談も可能です。
全国対応の柔軟なサポート
東京近郊に限らず、地方の物件や農地の売却も対応可能です。
遠方でも電話やオンラインでスムーズにやり取りできる体制が整っています。
Ciel Corporationの担当者は業界経験が長く、専門知識だけでなく、お客様一人ひとりに寄り添う姿勢を大切にしています。
初めての売却でも安心して任せられる理由がここにあります。
6.2 スピード・全国対応・豊富な実績で信頼される理由
Ciel Corporationが多くの依頼者から選ばれるのは、「スピード」「信用」「柔軟さ」を兼ね備えているからです。
【選ばれる3つの理由】
スピード対応で契約から決済まで最短1か月
迅速な査定と販売活動で、急ぎの売却にも対応可能です。
「すぐに現金化したい」「期限が迫っている」などの要望にも応えられる実績があります。
長年の実績と人脈による信頼のネットワーク
不動産業界で培った豊富な人脈を生かし、購入希望者とのマッチングをスピーディーに実現。
戸建・マンション・一棟収益物件・土地・畑・山林など、さまざまな物件に対応しています。
全国どこでも相談可能な体制
都市部はもちろん、地方の土地・農地の売却にも柔軟に対応。
メール・電話・オンラインでのやり取りができ、距離を感じさせないサービスを提供しています。
「どんな物件でも、どんな場所でも、スピーディーに取引を進められる」
これがCiel Corporationが信頼されている理由です。
6.3 ご相談から決済までの流れをわかりやすく紹介
Ciel Corporationでは、不動産売買を初めて行う方にもわかりやすいように、売却の流れを明確にしています。
【不動産売買の流れ】
ご相談
まずはお問い合わせフォームまたは電話でご相談ください。
希望条件や売却理由を丁寧にヒアリングします。
査定
市場データをもとに適正価格を算出し、売却プランと販売戦略をご提案します。
ご契約
契約書の内容を確認し、納得いただいた上で契約を締結します。
不明点があれば、担当者がその場で説明します。
決済・引き渡し
残金受領・登記手続き・鍵の引き渡しをスムーズに実施。
契約から決済まで最短1か月のスピード対応も可能です。
さらに、売却後のフォローアップも充実。
「確定申告の方法を知りたい」「次の住まいを探したい」といった相談にも対応しています。
Ciel Corporationは、売却のすべての過程で「安心・迅速・丁寧」なサポートをお約束します。
▶︎初めての不動産売却ならCiel Corporationにお任せください
Ciel Corporation株式会社は、全国対応の不動産売買サポート会社です。
土地・戸建・マンション・一棟収益物件・畑・山林・相続不動産など、あらゆる物件の売買に対応しています。
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無料相談フォームまたはお電話（03-6381-6629）からお問い合わせいただけます。
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